めがねくんのお金日記

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【不動産】地方在住 サラリーマン大家の所有物件公開!(アパート2号) 信用金庫の融資を利用して購入!

※2019年9月12日 入居状況更新

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アパート2号について

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※ 私のアパートの画像ではありません(雰囲気は似ています 笑)

 

わたしの保有している2つ目のアパートについて紹介します。

 

アパート2号と同じ某地方都市にて、2016年1月に1,900万円で購入しました。

 

「アパート2号」の概要は以下のとおり。

 

アパート2号のスペック

<アパート2号>

場所  某地方都市(物件1号と同じ都市)
構造  木造アパート2階建(15部屋)
価格  1,900万円(2,300万円から値切)
利回  27.6%(満室時)
築後  23年(購入当時)

 

15部屋もあることから、けっこう大きいアパートです。

 

専門学校が近くにありますが、入居者はほとんど社会人でした。

売出時の実質利回りは20%(値下後)でしたが、満室時利回りは 27.6%と超高利回りでした。

 

購入のきっかけとか

アパート1号を購入してから1年が経過したころです。

 

アパート1号は購入からずっと満室で、大家としてすることが全くありませんでした。

 

わたしはサラリーマン大家のため、アパート経営が忙しくなりすぎても困るのですが、「あまりにヒマ」でした。

 

大家らしくアパートの掃除とか草取りとかしてみたかったのですが、アパート1号にはそんなスペースもありませんでした(極小アパートです)

 

そこで、「大家らしいことがしたい!」「2棟目が欲しい!」と思うようになりました。

 

物件の探し方 

アパート2号は、アパート1号の管理を委託している不動産会社から紹介してもらいました。

 

売出当初は2,300万円で販売されていたのですが、利回り20%を確保したかったため値引きを不動産会社に打診しました。

 

値引きにあたっては不動産会社に「この売りアパート安くなりませんか?」と正直に伝えました(シロウト恐るべし)

 

しかし、言ってみるもので、仲介をしていた不動産会社も価格については「少し高い」と認識していたため1,900万円まで値下げを交渉してくれました。

 

後で聞いてみると、前所有者は首都圏に住んでおり、アパート経営の熱もすっかり冷めてしまっていて、早く物件を手放したかったようです。

 

自分の経営していたアパートにもほとんど来たことがなかったそうです(アパートの管理も雑だったようです)

 

そんなことから、タイミング良くわたしに購入のチャンスが訪れました。

 

購入にあたっては、もちろん諸費用含めて2,000万円もの資金はなかったことから、金融機関のアパート融資を利用することにしました

 

融資内容について 

<融資内容>

借入金  1,900万円 
期間  25年返済
金利  2.5% 

 

自己資金がないことからフルローンで購入するつもりで、さまざまな銀行やノンバンクへフルローンの申し込みを行いました。

 

上場企業に新卒から7年勤務年収は600万円、ローンなしだったので、そこまで属性は悪くなかったと思います(むしろいけると思っていた...)

 

しかし、結果はほぼ全滅...

 

一番融資額が大きかったのはスルガ銀行ですが、それでも1,000万円までしか融資が下りませんでした。

 

理由は担保不足とのこと。

 

地方の物件は、銀行ルールで「物件価値×60%」(当時のルール、2019年現在ではさらに厳しいことが予想されます)までしか融資が出せず、築古のアパートではほとんど融資が出せないそうです。

 

せっかく欲しいアパートを見つけたのに、資金繰りにめどが立たず途方に暮れていました。

 

そんななか、フルローンでの融資に応じてくれたのが地元の信用金庫でした。

金利は2.5%と若干高めですが、融資してくれてありがたかったです。

 

以下ではアパートローンを借り入れした時の状況をリアルに描いています。

 

 

▼アパートローン借入体験記はこちら 

www.meganediary.net

 

大家業は大変?

そこそこ大変です!

 

月2~3回アパートの清掃を行い、退去が出たらプチリフォームなどを行っています。

高度なリフォーム・清掃はプロに任せています。

 

好きでなければ続かないと思います。

 

それでも現在、毎月30万円のキャッシュフローをもたらしてくれますので、よろこんで掃除やリフォームを行っています。

 

本業以外に収入があるのは非常に心強いです!

 

ただし、アパート2棟15室程度ではセミリタイアには程遠いです...

 

 

▼月20万円の不動産収入でセミリタイアは可能か?→私は無理です 

www.meganediary.net

 

入居状況(2019年9月現在)

入居は15部屋中13部屋です。

 

なかなか満室にはなりませんが、2019年9月現在で空室は残り2部屋です。

過去最高の入居率です!

 

満室経営が見えてきました。

 

▼アパート2号のレントロールはこちら

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キャッシュフロー

現状利回りは24.2%です。

なかなかの利回りだと思います。

 

家賃収入は38万円/月であり、

アパート融資の返済は 10万円/月です。

 

つまり、毎月30万円ほどのキャッシュフローをもたらしてくれています。

 

地方アパートでは、満室でなくてもこれだけの利回りが確保できます。

 

何より周辺に新規のアパート建設がなく、家賃の引き下げ競争がありません。

 

「地方でのアパート経営は危険」といわれていますが、やってみると意外と安定していますよ。

 

入居者について

入居者は学生から社会人、年金受給者まで様々です。

女性の入居者もいます。

 

家賃を安くすることで、さまざまな人から入居いただいています。

 

ちなみに、実際にアパート経営をしてみるとわかるのですが、入居者は学生より社会人の方が大家にとってはありがたいです。

 

理由としては、社会人の方が

  • 長期間入居してくれる(学生は長くて4年)
  • 部屋をキレイに使ってくれる(学生はあんまり...)

からです。

 

大学近くでアパート経営すると意外と苦戦する理由がわかります。

 

まとめ:まだまだこれから

今後はセルフリフォームの腕を磨いて、アパートの魅力をあげていきます。

セリフリフォームの様子もアップしていきます!

 

目指せ満室経営!利回り28%

 

 

▼関連記事:アパート1号についてはこちら 

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▼こんなセルフリフォームをしています 

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