※2019年9月12日 入居状況更新
アパート２号について
※ 私のアパートの画像ではありません（雰囲気は似ています 笑）
わたしの保有している2つ目のアパートについて紹介します。
アパート２号と同じ某地方都市にて、2016年1月に1,900万円で購入しました。
「アパート２号」の概要は以下のとおり。
アパート２号のスペック
＜アパート２号＞
| 場所 | 某地方都市（物件1号と同じ都市） |
|---|---|
| 構造 | 木造アパート2階建（15部屋） |
| 価格 | 1,900万円（2,300万円から値切） |
| 利回 | 27.6％（満室時） |
| 築後 | 23年（購入当時） |
15部屋もあることから、けっこう大きいアパートです。
専門学校が近くにありますが、入居者はほとんど社会人でした。
売出時の実質利回りは20%（値下後）でしたが、満室時利回りは 27.6%と超高利回りでした。
購入のきっかけとか
アパート１号を購入してから１年が経過したころです。
アパート１号は購入からずっと満室で、大家としてすることが全くありませんでした。
わたしはサラリーマン大家のため、アパート経営が忙しくなりすぎても困るのですが、「あまりにヒマ」でした。
大家らしくアパートの掃除とか草取りとかしてみたかったのですが、アパート１号にはそんなスペースもありませんでした（極小アパートです）
そこで、「大家らしいことがしたい！」「２棟目が欲しい！」と思うようになりました。
物件の探し方
アパート２号は、アパート１号の管理を委託している不動産会社から紹介してもらいました。
売出当初は2,300万円で販売されていたのですが、利回り20%を確保したかったため値引きを不動産会社に打診しました。
値引きにあたっては不動産会社に「この売りアパート安くなりませんか？」と正直に伝えました（シロウト恐るべし）
しかし、言ってみるもので、仲介をしていた不動産会社も価格については「少し高い」と認識していたため1,900万円まで値下げを交渉してくれました。
後で聞いてみると、前所有者は首都圏に住んでおり、アパート経営の熱もすっかり冷めてしまっていて、早く物件を手放したかったようです。
自分の経営していたアパートにもほとんど来たことがなかったそうです（アパートの管理も雑だったようです）
そんなことから、タイミング良くわたしに購入のチャンスが訪れました。
購入にあたっては、もちろん諸費用含めて2,000万円もの資金はなかったことから、金融機関のアパート融資を利用することにしました。
融資内容について
＜融資内容＞
| 借入金 | 1,900万円 |
|---|---|
| 期間 | 25年返済 |
| 金利 | 2.5% |
自己資金がないことからフルローンで購入するつもりで、さまざまな銀行やノンバンクへフルローンの申し込みを行いました。
上場企業に新卒から7年勤務、年収は600万円、ローンなしだったので、そこまで属性は悪くなかったと思います（むしろいけると思っていた...）
しかし、結果はほぼ全滅...
一番融資額が大きかったのはスルガ銀行ですが、それでも1,000万円までしか融資が下りませんでした。
理由は担保不足とのこと。
地方の物件は、銀行ルールで「物件価値×60%」（当時のルール、2019年現在ではさらに厳しいことが予想されます）までしか融資が出せず、築古のアパートではほとんど融資が出せないそうです。
せっかく欲しいアパートを見つけたのに、資金繰りにめどが立たず途方に暮れていました。
そんななか、フルローンでの融資に応じてくれたのが地元の信用金庫でした。
金利は2.5％と若干高めですが、融資してくれてありがたかったです。
以下ではアパートローンを借り入れした時の状況をリアルに描いています。
▼アパートローン借入体験記はこちら
大家業は大変？
そこそこ大変です！
月２~３回アパートの清掃を行い、退去が出たらプチリフォームなどを行っています。
高度なリフォーム・清掃はプロに任せています。
好きでなければ続かないと思います。
それでも現在、毎月30万円のキャッシュフローをもたらしてくれますので、よろこんで掃除やリフォームを行っています。
本業以外に収入があるのは非常に心強いです！
ただし、アパート２棟15室程度ではセミリタイアには程遠いです...
▼月20万円の不動産収入でセミリタイアは可能か？→私は無理です
入居状況（2019年9月現在）
入居は15部屋中13部屋です。
なかなか満室にはなりませんが、2019年9月現在で空室は残り２部屋です。
過去最高の入居率です！
満室経営が見えてきました。
▼アパート２号のレントロールはこちら
キャッシュフロー
現状利回りは24.2％です。
なかなかの利回りだと思います。
家賃収入は38万円/月であり、
アパート融資の返済は 10万円/月です。
つまり、毎月30万円ほどのキャッシュフローをもたらしてくれています。
地方アパートでは、満室でなくてもこれだけの利回りが確保できます。
何より周辺に新規のアパート建設がなく、家賃の引き下げ競争がありません。
「地方でのアパート経営は危険」といわれていますが、やってみると意外と安定していますよ。
入居者について
入居者は学生から社会人、年金受給者まで様々です。
女性の入居者もいます。
家賃を安くすることで、さまざまな人から入居いただいています。
ちなみに、実際にアパート経営をしてみるとわかるのですが、入居者は学生より社会人の方が大家にとってはありがたいです。
理由としては、社会人の方が
- 長期間入居してくれる（学生は長くて４年）
- 部屋をキレイに使ってくれる（学生はあんまり...）
からです。
大学近くでアパート経営すると意外と苦戦する理由がわかります。
まとめ：まだまだこれから
今後はセルフリフォームの腕を磨いて、アパートの魅力をあげていきます。
セリフリフォームの様子もアップしていきます！
目指せ満室経営！（利回り28％）
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