空室対策の大切さ
不動産運営で一番大切なことは「空室をいかに減らすか」です。
わたしは地方都市で中古アパート２棟を運営していますが、稼働率は 60％~70％程度です（空室が多い地域であり結構健闘しています）
これでも直接利回りは 20％程度を維持しており、一般的に高利回りだといわれる水準です。
すべて満室になれば利回りは 30％になりかなり儲かります。
満室経営が理想であるのは間違いないのですが、いかに低予算で物件の魅力を上げられるかが空室対策のポイントです。
今回は、わたしが空室対策として自分のアパートに行ったセルフリフォームの事例を紹介します。
空室対策でやったこと
わたしはただのサラリーマンでありプロではありません。
ちなみにわたしの仕事は建設業とは全く関係ありません。
空室対策に関する考え方は以下のとおり。
- 費用対効果優先
- 素人でもできる
- 短期間、簡単にできる
リフォームならプロに任せるのが一番ですが、費用が相応にかかります。
地方都市では家賃が取れないので、リフォームに高い費用はかけられません。
（わたしの物件は １部屋 25,000円/月ほど）
そのためわたしは、空室対策はセルフリフォームが中心です。
空室対策一覧
大した内容ではないのですが、空室対策として行ったことの一覧です。
どれも１日で完了できました。
玄関
玄関はアパートの内見時の第一印象に影響があるため、優先して張り替えることにしました。
そこまで劣化はしていなかったのですが、デザインが古いことと、色合いが悪く暗い印象があったので張り替えました。
だいぶ明るい印象になりました！
清潔感もでました。
やはり第一印象は大事です。
張替えに使用したクッションフロアは以下のとおり。
けっこう気に入っています！
サンゲツ 店舗・施設用 クッションフロア 石目 ナチュラルタイル （長さ1m x 注文数） 型番: CM-2245 01M
費用
玄関張替えにかかった費用は以下のとおり。
- クッションフロア２部屋分 4,600円
- 送料 1,200円
２室分張替えで 5,800円かかりました。
なかなか気に入ったクッションフロアの柄がなかったため、送料に 1,200円もかかってしまいました。
キッチン
ふつうのキッチンです。
汚れはありませんが、ふつう過ぎて個性がありません。
よく大家ブログでキッチンをカッティングシートでセルフリフォームしているのを見かけていたのでまねしてみました。
落ち着いた木目調のカッティングシートを張ってみました。
最初はなかなかきれいに張れなかったのですが、２~３回張り直しをしたらきれいに張れるようになりました。
次はカラフルな柄のカッティングシートに挑戦したいと思います。
ついでにハンドル（取って）の部分も交換しました。
カッティングシートは近くのホームセンターで購入しました。
ハンドルはどのホームセンターにも売っていなかったことから、インターネットで購入しました。
費用
キッチンリフォームにかかった費用は以下のとおり。
- カッティングシート２枚 3,000円
- ハンドル１個 269円×12個＝3,228円
１部屋あたり 3,100円ほどかかりました。
キッチンの印象が良くなったと思います。
トイレ
かなり足場が汚れていました。
あまり清潔感がありません。
不動産会社の担当者いわく「トイレに清潔感は必須」とのこと。
スポンジでこすっても落ちないことから、上にクッションフロアを張ることにしました。
かなり見た目が良くなりました！
清潔感を重視して白系のクッションフロアを選びました。
クッションフロアは近くのホームセンターで一番安いものを購入しました。
費用
トイレフロア張替えにかかった費用は以下のとおり。
- クッションフロア１枚 1,500円
１部屋あたり 1,500円ほどでできました。
費用は安上がりですが、トイレのカーブに沿ってクッションフロアを切り抜く作業が大変でした。
夏場にリフォームしたため、部屋が蒸し暑くて非常につらかったです。
今やると寒くてつらいはずです。
カーテン
内見時の印象をよくするために、カーテンをかけました。
室内の日焼けが防止できるのと、アパートの外から見たときに空室だとわかりにくくなるのでオススメです。
ふつうのアパートの空室はこんな感じだと思います。
撮影用にカーテンは束ねています。
普段はカーテンを閉めています。
カーテンは入居者にプレゼントしています。
カーテンの色は、男性でも女性でも対応できるようにグリーンにしました。
費用
カーテン購入費用は以下のとおり。
- カーテン２セット 3,960円
１部屋あたり 2,000円ほどでできました。
格安のカーテンで十分だと思います。
ゴミ箱
リフォームとは違うかもしれませんが、アパートの敷地内にあるゴミ箱のプレートがボロボロだったため交換しました。
プレートがゴミ箱の上に何とかのっているという感じでした。
どちらが燃えるごみかはっきりわかります。
入居者の方がきれいにゴミ出ししてくれるとうれしいです。
プレートは近くのホームセンターになかったため、インターネットで購入しました。
費用
ゴミ箱リフォームの費用は以下のとおり。
- プレート 508円×２枚＝1,016円
- 送料 972円
1,988円かかりました。
しばらく交換は不要です。
空室対策の効果
なんと１部屋入居が決まりました！
費用に２万円もかからない対策でしたが、少しは効果があったようです。
しかし、まだまだ空室があります。
地方の物件のためかそもそも新規入居者の動きが鈍いです。
それでも満室目指して頑張ります！
