めがねくんのお金日記

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【不動産投資】アパートローン借入体験記(地方都市 信用金庫編)

※ 2019年1月7日更新

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わたしは地方都市で、サラリーマンとして企業に勤めつつ、アパート2棟を経営しています。

いわゆるサラリーマン大家です。

 

1棟目はコツコツためた現金 425万円で小さな中古アパート(アパート1号)を購入しました。

 

2棟目は事業規模を拡大するため、地元の信用金庫の融資を利用して 1,900万円で中古アパート(アパート2号)を購入しました。

 

クルマのローンすら利用したことのないわたしでしたが、フルローンで融資を受けることができました! 

30歳ほどの若造でもアパートローンは通ります! 

 

フルローンを引き出したアパートローンの申込時に提出した書類などについて紹介します。

 

2019年はアパート融資の利用が非常に難しくなっているようですが、これからアパート経営をはじめようと考えている人は参考にしてみてはいかがでしょうか?

 

アパート2号概要

構造  木造アパート2階建(15部屋)
価格  1,900万円(2,300万円から値切)
利回  27.6%(満室時)
築後  23年(当時)

 

アパート2号は築後 23年であり、木造アパートの耐用年数 22年を過ぎていました。

いかにもバブル期のアパートっていう感じでした。

 

駐車場は4台分しかなく 15部屋に対して全然足りていませんが、近く(徒歩1分)に貸駐車場があったのでOKとしました。

 

地方アパートで駐車場の確保は必須です。

 

売り出し価格は 2,300万円でしたが、空室が目立った(15部屋中 8部屋が空室)ため 1,900万円に値切りました。

 

利回り 20%を確保するため値切りを要求しました。 

→値切りが通り 1,900万円まで値下がりしました。

 

アパートローンの申込内容

借入金 1,900万円 
期間 25年返済
金利 2.0%(申込時)→ 2.5%(承認時)

 

実は、信用金庫に申込みをする前に、いくつかの大手銀行やノンバンクにアパートローンの申込みをしていました。

 

しかし、結果は全滅...

 

万策尽きて、地元の金融機関を探すことにしました。

 

たまたま、地元の信用金庫が休日営業をしていたので、日曜日に融資相談にいきました。

 

でてきた担当者はわたしより若い 20代半ばの若者(男)でした。

 

アパートローンの受付は初めてのようで、明らかにオドオドしていました(笑)

 

わたしも緊張していたのですが、担当者の対応をみて余裕をもって相談することができました。

 

相談内容は

  • 1,900万円のフルローン
  • 25年返済
  • 自己資金はたったの 100万円

という内容でした。

ただし、貯金が 500万円ほどあると伝えました(証明書はなし)

 

オドオドした担当者くんは、驚くほどスムーズに受け付けてくれて、金利については「2.0%くらいですね」といわれました。

今思えば、担当者くんはよくわからずに受け付けていたのかもしれません(笑)

 

ローン返済期間は無理のない返済をするため 25年としました。

 

月 25万円の予想収入に対して返済は月 10万円です。

まぁ、これくらいなら無理なく返済できるかなという感じでした。

 

耐用年数以内しか返済期間を設定できない金融機関もあるようですが、このアパートの場合は築後 23年でありそもそもローンが使えないかと心配したのですが、25年返済で受け付けてもらえました。

 

提出書類

アパートローンの審査のため、信用金庫へ提出した書類一覧を紹介します。

 

わたしは事前にインターネットで大家ブログなどを参照にして、どのような書類が必要か確認をして準備をしていきました。

 

アパート関連資料 
  • 住宅地図
  • 全部事項証明書(土地、建物)※いわゆる謄本
  • 工事請負契約書(アパート建設時)

アパート関連資料はすべてアパートを仲介した不動産屋が用意してくれました。

 

身分証明書 
  • 運転免許証
  • 健康保険証

顔写真付きの公的証明書として運転免許証と、勤務先の確認書類として健康保険証の写しを提出しました。

 

いずれも、原本を担当者に渡してコピーをとってもらいました。

 

原本を提出させることにより偽造対策をしているのでしょう。

 

2019年現在は、スルガ銀行問題の影響からさらに原本提出は厳格化されているようです(不動産会社談)

 

収入確認書類
  • 確定申告書
  • 源泉徴収票

3年分の収入確認書類を提出しました。

 

すべて原本を提出してコピーをとってもらいました。

 

アパート経営をすでに始めていたのですが、確定申告は1回しかしていなかったので、確定申告書は1年分、源泉徴収票は2年分提出しました。

 

保有資格書類 
  • 宅地建物取引士(宅建:当時は宅地建物取引主任者)
  • 管理業務主任者(管業:マンション関連資格)

必要書類ではなかったのですが、アパート経営に対する本気度を見せるために合格証の写しを提出しました。

 

効果があったかはわかりませんが、担当者は「宅建もっているんですか!すごいですね!」といってくれ、好印象でした。

 

ちなみに、宅建と管業の資格については、不動産投資に大いに役立っています。

 

絶対にあった方が良い資格で、取得をオススメします!

 

レントロール 

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アパートの入居状況がわかる資料です(画像は 2019年1月時点のものです)

 

レントロールは不動産屋が用意してくれるものですが、利回りや内訳をくわしく説明するため自分でExcelでつくり直しました。

 

アパートローン申込 ~ 承認

申込みから1週間ほどで担当者くんから承認の電話がきました。

 

なんと満額 1,900万円のフルローンでの承認でした。

 

正直、いくらかの減額承認や条件付き融資があると思っていました(たとえば「自己資金 500万円」は出してくださいとか) 

 

ただし、金利は2.0%でなく2.5%での承認となりました。

担当者によると金利以外は特に問題なく承認となったそうです。

 

30歳ほどの若造でアパート経営の経験が浅く(1年半程度)、年収も 600万円程度だったためだとわたしは分析しています。

 

アパートローンの承認を得た感想 

都市銀行、ノンバンクでは全滅だったわたしですが、信用金庫のスムーズに承認が下りました。

 

理由としては、事前にインターネットなどでアパートローンに必要な書類を調べていたこともありますが、地方在住にしてはわたしの属性がよかったことが大きいと考えています。

 

<私の属性>

  • 東証1部上場企業に新卒から7年勤務
  • 年収600万円
  • ローンなし(クレジットカードは保有)

住宅ローンがあったりしたら結果は変わっていたかもしれません。

 

当時はアパート経営ブームで金融機関もイケイケムードでした。

 

年収の 20倍!まで借りることができた人もいたそうです。

 

わたしの場合だと、

「600万円×20=1億2,000万円!」

1億2,000万円もあればアパートが新築できますね。

スバラシイ時代だったようです。

 

2019年1月現在ですと、スルガ銀行問題などがあったためアパートローンの審査はかなり厳しくなっています。

 

今後はしっかりとした「経営実績」「事業計画」がないとローンは通らないはずです。

 

アパート2号のローンは 25年間かけて返済します。

 

わたしの定年前(おそらく60歳)には返済が終わるのですが、それまでアパートがもってくれるかわかりません。

 

繰り上げ返済をして、なるべく早く返済を終わらせたいですね。

 

以上が、わたしのアパートローン借入体験記(地方都市 信用金庫編)でした。

この記事がみなさんの何かの役に立てば幸いです...