めがねくんのお金日記

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【不動産】地方在住 サラリーマン大家の所有物件公開!(アパート1号)

※ 2019年1月7日更新

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アパート1号について

f:id:meganekunno:20180921220713j:plain※ わたしのアパートの画像ではありません(笑)

 

わたしは現在、某地方都市にて2棟のアパートを所有しており、サラリーマンをしつつアパート経営を行っています。

 

今回は、わたしが生まれてはじめて購入した不動産である「アパート1号」についてご紹介します。

 

アパート1号のスペック

<アパート1号>

場所  某地方都市(人口10万人弱)
構造  木造アパート(メゾネットタイプ、2K×3部屋)
価格  425万円(現金購入
利回  21.2%(満室時)
築後  29年(購入当時)

 

生まれてはじめて購入した不動産です。

かなり小さいアパートです。

 

不動産屋に現金 425万円を握りしめて向かったときは緊張しました。

(強盗に襲われたらどうしよう...とか)

 

購入のきっかけとか

「不動産経営をしてみたい!」と思ったのがきっかけです。

 

仕事の関係で、アパート経営をしている大家さんに会う機会があり、非常に儲かっていてウハウハだったのを見たからです(ちなみにわたしの仕事は不動産業ではありません)

 

その人は 50歳代の公務員(中学校の教頭先生! 副業禁止は大丈夫か...)であり、給与収入は 800万円/年もあったのに加え、不動産収入が 3,000万円/年もありました!

管理する不動産は約 100戸ありました。

 

ローンの返済は 1,000万円/年ほどであり、お金が貯まって仕方ない様子でした。

 

しかも! 奥さんも公務員(看護師!)かつアパート大家であり、夫と同じくらいの収入があるようでした。

 

夫婦で法人を設立して、さらに経営を拡大していく予定とのことでした。

 

「すごい世界だ...」と強烈な印象を受けて、わたしもアパート大家を目指すことにしました。

 

物件の探し方

融資の利用には抵抗があったので、現金で購入できる物件を探しました。

 

物件をさがすのには「健美家(けんびや)」「楽待(らくまち)」などのインターネットサイトを中心に使いました。

 

はじめての不動産投資であり「絶対に失敗したくない」という思いから、以下の条件で物件を探しました。

  • 自宅から車で通える距離
  • 購入金額 500万円以下
  • ほぼ満室

今思えばかなり厳しい条件だったと思います(笑)

 

何百件(もしかしたら何千件?)も物件を見ましたが、なかなか条件にあうものはありませんでした。

 

それでも3ヵ月くらい探した結果、かなり古いですが自宅周辺・満室・高利回り(21.2%)・500万円以下であるアパートをみつけました!

 

「425万円!? 安い! 即購入!」かと思いましたが、気になる点がいくつかあって、

  • 築 29年経過していてだいぶ古い
  • 再建築不可

など安いだけあってなかなかの問題児でした。

 

築年数が古いのはまだ許容できたのですが、問題なのは「再建築不可」の方でした。

【再建築不可とは?】

家が建っていても、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のこと。これが適用される多くの場合は「接道義務」を満たしていない土地である。建築基準法によって、「幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には家を建てることができない」と定められている。

そのような土地でも、同法律の制定以前に家が建てられたケース(既存不適格建築物)は、「再建築不可」となる。

このような物件を売りに出す場合は、必ず「再建築不可」と表示することが義務づけられている。

また、再建築不可の物件は銀行などの住宅ローンは利用できず、ノンバンク系金融機関で検討することになる。

 

アパート1号の前面道路は「私有地」(道路ではない)だったため接道義務を果たしていませんでした。

 

再建築不可とはいえ、現状の建物については法令上問題がないこと、融資は利用せず現金で購入することから、悩んだ末購入することにしました。

 

こうしてわたしの大家生活はスタートしました!

 

アパート経営は大変?

結論 全然大変じゃありません!

 

管理はすべて管理会社にお願いしており、契約更新手続、家賃督促対応などはすべてプロである管理会社がやってくれます。

 

満室時はとくに何もすることなく、毎月7万円のキャッシュフローをもたらしてくれます!

月7万円の副業収入は非常にありがたいです。

本業にもゆとりが生まれます(勘違いですかね?)

 

アパート1号は、融資を利用しておらず返済のプレッシャーがないため、気楽にアパート経営ができています。

 

わたしの経験から言うと、不動産投資の1棟目は、現金購入がオススメですね!

 

あと、何 10件も収支シミュレーションした経験からわかったことですが、区分所有(マンションの1室)はキャッシュフローが生まれないからオススメできません!

特に地方都市は家賃が取れないのでほぼ儲かりません。

 

入居状況(2019年1月現在)

入居は3部屋中3部屋です(満室経営中!

しばらく空室がありましたが、2019年1月に満室経営へ復帰しました。

 

▼アパート1号のレントロールはこちら

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家賃はメゾネットタイプで 25,000円/月と相場に比べて安いです。

以前は生活保護者に入居いただいていた時期もありました。

「安い・ボロいでも入居ニーズはある」と教えてくれた物件です。

 

利回り 21.2%かつ満室であり、けっこう満足しています。

 

一方で、築 29年でありかなり古いことから、いったん退去者が出てしまうと入居者確保には苦労してしまいます。

これは仕方がないことと割り切っています。

 

入居者確保については、管理会社におんぶにだっこです(笑)

 

 

▼関連記事:アパート2号についてはこちら

www.meganediary.net