めがねくんのお金日記

30代のサラリーマン 株式運用パフォーマンス・不動産収支・家計簿を公開中!

【不動産】2019年1月 地方在住サラリーマン大家の収支公開 ! 修繕費がかさみキャッシュフローが赤字に!

f:id:meganekunno:20190211154458p:plain

2019年1月の地方在住サラリーマン大家の不動産収支です。

 

冬は寒くて所有物件に行くのが億劫になってしまいます。

共用部分の掃除は自分でやっているので、2~3週間に1回は掃除などのために物件へ足を運んでいます。

春入居予定の人たちの内覧が始まっているので、きれいな状態にしておかないといけません。

 

これから勝負の季節が始まります。

 

 

不動産収支

現在は、某地方都市にてアパート2棟を経営しています。

収支はアパートごとにまとめています。

収入には家賃収入だけでなく、共益費・駐車場収入も含めています。

 

【アパート1号】(愛称:ハイパーレトロ物件)

収入 +75,000円
管理費 -6,480円
保険料 -19,230円
仲介手数料 -27,000円
修繕 -189,913円
収支 -167,623円

 

アパート1号は修繕費がかさんだためヒドイ赤字になってしまいました。

何とか満室になったばかりなのに支払いが続いています。

 

バランス釜&エアコン交換が同時期に来るとは...

こればかりはどうしようもありませんね。

 

ですが、家賃が25,000円/月なので回収には1年かかりますよ.....

 

仲介手数料は、先月からの入居者分です。

わたしのアパートの仲介手数料は大家が家賃1ヵ月分を負担することにより、入居者は支払不要としています。

入居者の負担を少なくすることにより属性の低い人でも簡単に入居できるようにしています。

 

ちなみに保険料は火災保険です。

年間2万円なら安いものです。

 

【アパート2号】(愛称:バブル期物件)

収入 +324,166円
管理費 -17,820円
電気料 -4,016円
雑費 -5,940円
そのた -70,140円
返済 -98,968円
収支 +127,282円

 

アパート2号は、屋根の修繕関係費用の発生(そのたの金額)がキャッシュフローを圧迫しています。

今は辛抱の時です。

 

2棟合計

2棟合計の収支は ‐40,341円となりました。

キャッシュフローがマイナスとなってしまいました。

 

かなりキビシイです。

中古アパートの設備は古いものが多いため、修繕が頻発します。

 

中古アパートは利回りが良いですが、修繕費用が突発的に発生するので気を付けないといけないですね。

 

返済状況

アパート2号の購入時に利用したアパートローンは残り 1,672万円です。

 

元金部分は毎月 63,333円ずつ減っています。

返済額との差額は利息分です。

 

1月分の返済では、

1月返済額 98,968円

 うち、利息額 35,635円

 うち、元金額 63,333円

となっています。

 

毎月3万円の利息を信用金庫に納めています。

 

入居状況

【アパート1号】(愛称:ハイパーレトロ物件)
・3部屋中 3部屋入居(満室!

 

【アパート2号】(愛称:バブル期物件)
・15部屋中 11部屋入居(入居率 73.3%) 

 

▼アパート1号の詳細はこちら

meganekunno.hatenablog.com 

 

▼アパート2号の詳細はこちら

meganekunno.hatenablog.com

 

▼アパートローンの借入体験記です

www.meganediary.net

 

満室まであと4部屋!

2019年1月は入退去なし。

入居率は前月と同じです。

 

いよいよ春がやってきます。

不動産会社からは、内覧が何件かあり、何部屋か決まりそうとの連絡がありました。

 

アパートの購入してから約3年、満室経営は1回も達成したことがありませんが、ようやく満室が見えてきました。

 

入居率が5割を下回ってもキャッシュフローが出るような価格で買ったため、空室には耐性がありますが満室経営を達成してみたいものです。 

 

まとめ:目指せ満室経営

アパート1棟(ハイパーレトロ物件)は満室経営中です!

毎月安定したキャッシュフローを生んでくれます(今月は修繕ばかりで赤字でしたが...)

 

アパート2号(バブル期物件)の空室は残り4室です。

 

2019年の目標は「満室経営の達成」です。

鬼のようにキャッシュフローを稼いで、投資に回して資金を増やしていきたいです。

 

そして次は物件の追加... ←満室経営を達成してからですね。

 

 

▼わたしの自己紹介はこちら

www.meganediary.net