めがねくんのお金日記

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【不動産】2020年8月 地方在住サラリーマン大家の収支公開! 1部屋入居の申込!

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2020年8月の地方在住サラリーマン大家の不動産収支を公開します。

 

せっかくの3連休最終日ですが、外出自粛のためブログを更新します。

本日は2020年11月23日ですが、ようやく8月不動産収支の更新です。

仕事が忙しいんですよ(いいわけ)

 

ちなみに今回の3連休が、2020年最後の3連休以上の休みだそうです。

まぁ、連休があってもどこにも行けないんですけどね。

新型コロナウイルス自体が怖いというより、ウイルスに罹患してしまったときの周りの目が怖いといったところ。

 

2週間くらい出勤停止になりますし、そうなると職場の人にも迷惑が掛かりますからね。

サラリーマンのつらいところ。

 

 

不動産収支

某地方都市にて築古アパート2棟を経営しています。

 

こんな時期でもアパート2号に入居申し込みがありました!

近くの専門学校の学生だそうです(ようこそ!)

 

しかも女性

女性は部屋をきれいに使ってくれるので入居していただくのは非常にありがたいです。

例外はあるかもしれませんが...

 

ありがたや。

 

しかし、学生は卒業までしか入居してくれないので安定稼働とはいきません(長くて4年くらい)

できれば社会人 or 生活保護受給者とかが最高なんですけどね。

生活保護受給者は家賃の延滞がなく(代理納付や代理振込)、長期入居の傾向が強いので重宝しています。

 

贅沢言いすぎでしょうかね。

 

【アパート1号】(愛称:ハイパーレトロ物件)

収入 +50,000円
管理費 -4,400円
収支 +45,600円

 

アパート1号は満室継続中。

 

そしてひきつづき滞納発生中(5か月分 125,000円)

ここまでくると回収できるか心配です...

 

アパート1号の収支は+45,600円でした。

 

満額ではありませんが、まずまずの収支です。

ちょっとした副業としては十分な金額でしょうか。

ただ、現金400万円強を支払って購入しているので、収支がプラスになるのはもう少し先。

あと3年くらいで投資元本の回収が終わるはず。

元本回収が終わってしまえば、後の家賃はリスクのない収入です。

あと少しの辛抱です。

 

【アパート2号】(愛称:バブル期物件)

収入 +309,000円
管理費 -16,500円
電気料 -2,373円
雑費 -5,500円
仲介手数料 -28,600円
返済 -96,413円
収支 +159,614円

 

アパート2号の収支は+159,614円でした。

 

入居が1部屋あったことから、仲介手数料が発生しました(-28,600円)

 

それ以外は収入・支出ともにほぼ変わらずです。

 

2棟合計収支

8月の不動産収支は+205,214円でした!

 

なんとか20万円ほどのキャッシュフローを確保。

株式投資に回してもよいのですが、手元資金を厚くするために預金口座へ滞留させています。

もうすぐ確定申告の時期ですので、少し決算書(貸借対照表)をよく見せようと思っています。

 

そして金利引き下げ交渉につなげられれば...

 

アパートローン返済状況

アパート2号の購入時に利用したアパートローンは残り1,552万円です。

あんまり減っている実感がありません。

 

完済までは残り20年以上

まだまだ長い道のりです。

 

アパートローンは 1,900万円を金利 2.5%で借りました。

ほぼフルローンです。

 

元金部分は毎月63,333円ずつ減っています。

返済額との差額は利息分です(けっこう高い!?)

 

入居状況

物件ごとの入居率を確認してみます。

まぁ、変動していませんが(笑)

 

【アパート1号】(愛称:ハイパーレトロ物件)

・3部屋中 3部屋入居(満室!

 

そうとうボロイが高稼働物件。

安定のキャッシュマシーン。 

毎月延滞が発生しており、現在は過去最高の5ヵ月分の延滞が発生中(涙)

 

【アパート2号】(愛称:バブル期物件)

15部屋中 11部屋入居(入居率73.3%) 

 

今月は1部屋入居の申し込みあり!

うれしいですね。

 

▼アパート1号の詳細はこちら

meganekunno.hatenablog.com 

 

▼アパート2号の詳細はこちら 

www.meganediary.net

 

▼アパートローンの借入体験記です

www.meganediary.net

 

法人化ってどうでしょう?

不動産投資を始めて、もうなんだかんだで5年以上経過しています。

今までは減価償却費が計上できていたことから、ほぼ赤字 or わずかな黒字のため税金の支払負担はありませんでした。

 

しかし、昨年でアパートの減価償却は終了してしまい、今年の申告分からはかなりの利益を計上することになりそうです。

利益を計上すること自体はよいことなのですが、税金の支払いがきつくなるのは避けたいですよね。

 

現在は個人事業主として不動産事業を行っていますが、法人化(法人成り)を視野に入れてもよいと考えており、まずは勉強中です。

 

法人化にあたって一番ネックとなるのが「個人→法人への所有権の移転」問題です。

 

ふつうは売買契約を行うのですが、当然ですが新設法人にキャッシュはありません。

新設法人に融資を出してくれる金融機関があればよいのですが、実態のない(個人→法人への名義替)取引なので望みはかなり薄いです。

法人が役員(つまりわたし)からキャッシュを借りて売買を行う方法もあるのですが、わたしにそんなキャッシュはありません(約2,000万円の現金が必要) 

悩ましいんですよね。

 

税金や法人化について勉強するなかで、特に参考になった動画を紹介します。

税理士Youtuberヒロ弁護士の動画です。

これは本当に勉強になるのでおススメです! 

たまには有益な情報も入れないとね...