めがねくんのお金日記

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【不動産】地方在住 サラリーマン大家の所有物件公開!(アパート2号) 信用金庫の融資を利用して購入!

※ 2019年1月7日更新

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アパート2号について

f:id:meganekunno:20180917223627j:plain※ 私のアパートの画像ではありません(雰囲気は似ています 笑)

 

わたしの保有している2つ目のアパートについて紹介します。

 

アパート2号と同じ某地方都市にて、2016年1月に 1,900万円で購入しました。

「アパート2号」の概要は以下のとおり。

 

アパート2号のスペック

<アパート2号>

場所  某地方都市(物件1号と同じ都市)
構造  木造アパート2階建(15部屋)
価格  1,900万円(2,300万円から値切)
利回  27.6%(満室時)
築後  23年(購入当時)

 

15部屋もあることから、けっこう大きいアパートです。

 

専門学校が近くにありますが、入居者はほとんど社会人でした。

売出時の利回りは 20%(値下後)でしたが、満室時利回りは 27.6%と超高利回りでした。

 

購入のきっかけとか

アパート1号を購入してから1年が経過したころです。

 

アパート1号は購入からずっと満室で、大家としてすることが全くありませんでした。

わたしはサラリーマン大家のため、アパート経営が忙しくなりすぎても困るのですが、「あまりにヒマ」でした。

大家らしくアパートの掃除とか草取りとかしてみたかったのですが、アパート1号にはそんなスペースもありませんでした(極小アパートです)

 

そこで、「大家らしいことがしたい!」「2棟目が欲しい!」と思うようになりました。

 

物件の探し方 

アパート2号は、アパート1号の管理を委託している不動産会社から紹介してもらいました。

 

売出当初は 2,300万円で販売されていたのですが、利回り 20%を確保したかったため値引きを不動産会社に打診しました。

 

値引きにあたっては不動産会社に「この売りアパート安くなりませんか?」と正直に伝えました(シロウト恐るべし)

 

しかし、言ってみるもので、仲介をしていた不動産会社も価格については「少し高い」と認識していたため 1,900万円まで値下げを交渉してくれました。

 

後で聞いてみると、前所有者は首都圏に住んでおり、アパート経営の熱もすっかり冷めてしまっていて、早く物件を手放したかったようです。

自分の経営していたアパートにもほとんど来たことがなかったそうです(アパートの管理も雑だったようです)

 

そんなことから、タイミング良くわたしに購入のチャンスが訪れました。

 

購入にあたっては、もちろん諸費用含めて 2,000万円もの資金はなかったことから、金融機関のアパート融資を利用することにしました

 

融資内容について 

<融資内容>

借入金  1,900万円 
期間  25年返済
金利  2.5% 

 

自己資金がないことからフルローンで購入するつもりで、さまざまな銀行やノンバンクへフルローンの申し込みを行いました。

 

上場企業に新卒から7年勤務年収は600万円、ローンなしだったので、そこまで属性は悪くなかったと思います(むしろいけると思っていた...)

 

しかし、結果はほぼ全滅...

 

一番融資額が大きかったのはスルガ銀行ですが、それでも 1,000万円までしか融資が下りませんでした。

理由は担保不足とのこと。

地方の物件は、銀行ルールで「物件価値×60%」(当時のルール、2019年現在ではさらに厳しいことが予想されます)までしか融資が出せず、築古のアパートではほとんど融資が出せないそうです。

 

せっかく欲しいアパートを見つけたのに、資金繰りにめどが立たず途方に暮れていました。

 

そんななか、フルローンでの融資に応じてくれたのが地元の信用金庫でした。

金利は2.5%と若干高めですが、融資してくれてありがたかったです。

 

 

▼アパートローン借入体験記はこちら 

www.meganediary.net

 

大家業は大変?

そこそこ大変です!

 

月2~3回アパートの清掃を行い、退去が出たらプチリフォームなどを行っています。

高度なリフォーム・清掃はプロに任せています。

 

好きでなければ続かないと思います。

 

それでも現在、毎月 20万円のキャッシュフローをもたらしてくれますので、よろこんで掃除やリフォームを行っています。

 

本業以外に収入があるのは非常に心強いです!

 

ただし、アパート2棟 15室程度ではセミリタイアには程遠いです...

 

 

▼月 20万円の不動産収入でセミリタイアは可能か?→私は無理です 

www.meganediary.net

 

入居状況(2019年1月現在)

入居は 15部屋中 11部屋です。

 

なかなか満室にはなりません。

地域的に満室経営は難しいですが、あきらめていません。

 

▼アパート2号のレントロールはこちら

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現状利回りは 20.9%です。

 

家賃収入は 30万円/月であり、

アパート融資の返済は 10万円/月です。

つまり、毎月20万円ほどのキャッシュフローをもたらしてくれています。

 

地方アパートでは、満室でなくてもこれだけの利回りが確保できます。

 

何より周辺に新規のアパート建設がなく、家賃の引き下げ競争がありません。

 

「地方でのアパート経営は危険」といわれていますが、やってみると意外と安定していますよ。

 

入居者は学生から社会人、年金受給者まで様々です。

女性の入居者もいます。

家賃を安くすることで、さまざまな人から入居いただいています。

 

今後もセルフリフォームの腕を磨いて、アパートの魅力をあげていきます。

セリフリフォームの様子もアップしていきます!

 

目指せ満室経営!利回り28%

 

 

▼関連記事:アパート1号についてはこちら 

www.meganediary.net

 

▼こんなセルフリフォームをしています 

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